משכנתא: שפיצר, קרן שווה, מסלולים והצמדה

משכנתא היא הלוואה ארוכה, ולכן הבחירה בשיטת ההחזר ובמסלולים משפיעה על סכום גדול לאורך שנים. המדריך מסביר את המושגים העיקריים, ואפשר לבדוק כל אחד מהם במחשבונים באתר.

שפיצר וקרן שווה

בשיטת שפיצר ההחזר החודשי קבוע לכל התקופה. בתחילת הדרך רוב ההחזר הוא ריבית, ובהמשך רוב ההחזר הוא קרן. בשיטת קרן שווה מוחזר בכל חודש אותו חלק מהקרן, ועליו ריבית על היתרה, ולכן ההחזר הראשון הוא הגבוה ביותר והוא יורד עם הזמן.

דוגמה: הלוואה של 1,000,000 ₪ בריבית שנתית של 4.5% ל-25 שנים. בשיטת שפיצר ההחזר החודשי הוא כ-5,558 ₪ וסך הריבית כ-667,497 ₪. בשיטת קרן שווה ההחזר הראשון הוא כ-7,083 ₪, ההחזר האחרון כ-3,346 ₪ וסך הריבית כ-564,375 ₪. הריבית בדוגמה נבחרה להמחשה בלבד ואינה ריבית שוק.

מסלולים נפוצים

משכנתא בישראל מורכבת לרוב ממספר מסלולים, ולכל מסלול תנאים משלו:

• מסלול בריבית קבועה: הריבית ידועה מראש לכל התקופה. הוא יכול להיות צמוד למדד או לא צמוד.
• מסלול בריבית משתנה: הריבית מתעדכנת במועדים קבועים, ולכן ההחזר החודשי עשוי להשתנות.
• מסלול הצמוד לריבית בנק ישראל: הריבית משתנה בהתאם לשינויים בריבית בנק ישראל.

התמהיל, כלומר החלוקה בין המסלולים, קובע כמה ודאות יש בהחזר החודשי וכמה חשיפה יש לשינויים בשוק. אין תמהיל אחד שמתאים לכולם.

הצמדה למדד

במסלול צמוד למדד יתרת ההלוואה מתעדכנת לפי שינוי מדד המחירים לצרכן. כשהמדד עולה, היתרה וההחזרים גדלים, וכשהוא יורד הם קטנים. לכן גם במסלול בריבית קבועה, ההחזר במסלול צמוד יכול להשתנות.

במחשבון משכנתא מרובת מסלולים אפשר להזין הנחת מדד שנתית ולראות את ההשפעה על ההחזרים. הנחת המדד היא תרחיש ולא תחזית.

מה עוד משפיע על העלות

• תקופת המשכנתא: תקופה ארוכה מקטינה את ההחזר החודשי ומגדילה את סך הריבית.
• פירעון מוקדם: ייתכנו עמלות, וכדאי לברר את תנאיהן מראש.
• ביטוחים והוצאות נלוות, כמו ביטוח חיים, ביטוח מבנה ועמלות פתיחת תיק.
• מגבלות רגולטוריות: בנק ישראל מגביל את שיעור המימון ואת ההחזר החודשי ביחס להכנסה. המגבלות מתעדכנות, ולכן יש לבדוק אותן מול הבנק או באתר בנק ישראל.

המידע באתר כללי ונועד להמחשה בלבד. הוא אינו מהווה ייעוץ פיננסי, מס, משכנתאות או השקעות, ואינו הצעה או התחייבות מצד בנק או גוף פיננסי. לפני קבלת החלטה כלכלית מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע מוסמך.

מחשבונים קשורים

• 🏠 מחשבון משכנתאהחזר חודשי, סך הריבית ולוח סילוקין בשיטת שפיצר או קרן שווה.
• 🧩 משכנתא מרובת מסלוליםעד חמישה מסלולים, שיטת החזר לכל מסלול והנחת מדד, עם לוח סילוקין מאוחד.

עודכן לאחרונה: 2026-09-20